Γεννηθήτω Malls!

11 03 2009

the_mall_athensΤο υπό ανέγερση Mall στην περιοχή του Βοτανικού (στην οποία κατοικώ) έχει ως γνωστόν πυροδοτήσει αντιδράσεις (προερχόμενες σχεδόν αποκλειστικά από μη κατοίκους του Βοτανικού – οι Βοτανικιώτες είναι συντριπτικά υπέρ της Διπλής Ανάπλασης). Η επιχειρηματολογία που αφορά την μη σκοπιμότητα δημιουργίας ενός Mall εν γένει (τα νομικά θέματα της υπόθεσης δεν θα τα αγγίξω) έχει βασικά δύο σκέλη:

Το πρώτο σκέλος αφορά την βλάβη που θα υποστούν οι καταστηματάρχες των γειτονικών περιοχών καθώς και την -επικαλούμενη- συγκέντρωση πλούτου σε αυτούς που δραστηριοποιούνται εμπορικά εντός των Mall.

Το δεύτερο σκέλος αφορά την περιβαλλοντική βλάβη κυρίως από την κυκλοφοριακή επιβάρυνση της περιοχής.

Υπάρχει βέβαια και μια εκφραζόμενη απαξία και αποστροφή προς τον τρόπο ζωής που συμβολίζουν οι αγορές σε κλειστά εμπορικά κέντρα (κωδικοποιείται με την έκφραση «Αμερικανιά») αλλά σπάνια προβάλλεται ως αυτόνομο επιχείρημα – συνήθως διανθίζει την διατύπωση των άλλων.

Τέλος, υπάρχει και ένα σετ επιχειρημάτων που αφορά ειδικότερα την δημιουργία Mall εδώ στο Βοτανικό, επιχειρήματα τα οποία σχετίζονται με την πραγματικότητα της περιοχής και τα οποία δεν θα αγγίξω στο post αυτό – ίσως σε επόμενο.

Θα μείνω λοιπόν στο θέμα γενικότερου ενδιαφέροντος: «Κακό, κακό Mall, όπου και να’σαι» επί του οποίου θέλω να παρατηρήσω τα εξής:

  1. Φαίνεται κανείς να μην δίνει σημασία στο τι θέλουν οι καταναλωτές. Η δική τους θέληση και προτίμηση αντιμετωπίζεται ως μηδενικής αξίας, και, προκειμένου να εξυπηρετηθούν τα συμφέροντα άλλων ομάδων, θεωρείται λογικό -σχεδόν αυτονόητο- να τους αφαιρούνται επιλογές, επιλογές που άλλοι, επενδύοντας, θα ήταν πρόθυμοι να τους προσφέρουν.
  2. Αν δεχθούμε ότι οι καταναλωτές προτιμούν να ψωνίζουν σε μεγάλα εμπορικά κέντρα, για λόγους που εκείνοι σταθμίζουν, το να φέρνουμε εμπόδια στην δημιουργία και άλλων Malls δημιουργεί ένα αθέμιτο πλεονέκτημα για εκείνους που πρόλαβαν να στεγαστούν στα υπάρχοντα Malls.
  3. Επιπρόσθετα, ο διαθέσιμος χώρος στα υπάρχοντα Malls, ως είδος με ζήτηση αλλά εν ανεπαρκεία αποκτά πολύ μεγάλη αξία, και άρα κόστος, που αποκλείει τους μικροεμπόρους από το να διεκδικήσουν μια θέση σε αυτά. Με τους κύριες εμπορικές περιοχές (Ερμού, Κολωνάκι, Κηφισιά, Γλυφάδα) «κλειδωμένες» και απλησίαστες λόγω του εξωφρενικού «αέρα» (που δημιουργεί η -τεχνητή- έλλειψη ελκυστικών εμπορικών χώρων) ο μικροέμπορος και ο επιχειρηματίας που σήμερα ξεκινά έχει μπροστά του ένα σχεδόν ανυπέρβλητο εμπόδιο να υπερπηδήσει.
  4. Ο «αέρας» στις υπάρχουσες εμπορικές περιοχές, ο οποίος δεν θίγεται αλλά μάλλον ενισχύεται από την τεχνητή έλλειψη ανταγωνιστικών εμπορικών περιοχών και κέντρων, τελικά καταλήγει στην τιμή των προϊόντων και πληρώνεται από τους καταναλωτές.
  5. Στην τιμή των προϊόντων καταλήγουν και τα υψηλά ενοίκια των εγκατεστημένων (και μη απειλούμενων από τον ανταγωνισμό) εμπορικών περιοχών και εμπορικών κέντρων, αναδιανέμοντας ουσιαστικά εισόδημα από τους καταναλωτές προς τους ιδιοκτήτες τους.
  6. Η δημιουργία όχι ενός, αλλά πολλών Malls, θα δώσει χώρο για να δούμε και μη mainstream, θεματικά malls τα οποία θα έρθουν να καλύψουν niche αγορές, π.χ. fair-trade Malls, ή Malls αποκλειστικά για φιλικά στο περιβάλλον προϊόντα, ή ότι άλλο (η αγορά νομίζει ότι) επιθυμούν οι καταναλωτές. Σήμερα με το scarcity των χώρων σε Malls αυτό είναι πρακτικά αδύνατο.
  7. Σχετικά με το θέμα της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης, θεωρώ ότι θα πρέπει να δούμε το θέμα ευρύτερα. Αν υπάρχει ένα συγκεκριμένο ποσό για να ξοδευτεί σε αγορές από τους κατοίκους του Λεκανοπεδίου, τότε έχουμε κάθε (περιβαλλοντικό) συμφέρον αυτό να ξοδεύεται στον μέγιστο δυνατό βαθμό σε Malls που διαθέτουν επαρκείς θέσεις Parking, και, ακόμα καλύτερα, βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του Μετρό. Είναι προφανές ότι τα συνολικά διανυόμενα χιλιόμετρα από τους καταναλωτές θα μειωθούν σημαντικά, όπως και το παράνομο παρκάρισμα και διπλοπαρκάρισμα σε εμπορικούς δρόμους, και η πόλη θα ανασάνει. Μια καλή αναλογία (thanks Alex) είναι η διαφιλονικούμενη δημιουργία 3ου διαδρόμου στο Χίθροου. Οι πολέμιοι μιλούν για περιβαλλοντική βλάβη, αλλά δεν λαμβάνουν υπόψιν τους τον τεράστιο αριθμό ωρών πτήσης και τον καταναλισκόμενο όγκο καυσίμων από αεροπλάνα που κάνουν βόλτες πάνω από το αεροδρόμιο για να πάρουν slot προσγείωσης και ο οποίος θα εκλείψει με την δημιουργία νέου διαδρόμου.

Εν κατακλείδι: Η αντίδραση στην δημιουργία Malls ευνοεί μόνο τους εγκατεστημένους επιχειρηματίες και ιδιοκτήτες υπαρχόντων εμπορικών χώρων. Αποτελεί τον ορισμό της Συντήρησης.

Αν οι καταναλωτές θέλουν Malls, τότε, γεννηθήτω Malls!

(Ευχαριστώ την BB και τον AB για το ενδιαφέρον debate που έδωσε την αφορμή για την ανάρτηση αυτή – και με βοήθησε να ακονίσω τα επιχειρήματά μου 🙂 )

ΥΓ: Χμ, ναι, εντάξει, το σωστό είναι «Γεννηθήτωσαν Mallls»

Advertisements

Ενέργειες

Information

10 Σχόλια

12 03 2009
FILELEYTHEROS_154

Με βάζεις σε μεγάλο πειρασμό, να γράψω ένα δοκίμιο, πάνω στο θέμα των malls.
Τα επιχειρήματά σου είναι γενικά σωστά, όμως πρέπει να έχουμε κάποια πράγματα υπ’οψη μας.

Τα Mall και ειδικά αυτά εκτός πόλεων αποδείχθηκαν προβληματικά όταν κατασκευάστηκαν, στην αρχή στην Αμερική και μετά στην Αγγλία. Το μεγάλο πρόβλημα ήταν ότι οντάς συγκροτήματα με μια χρήση (εμπορική) άντε και δεύτερη (διασκέδαση) ήταν για μεγάλα διαστήματα της νύχτας κλειστά και προσέλκυαν ανεπιθύμητα στοιχεία. Η μετακίνηση στα malls (εκτός πόλεων πάντα) ήταν και αυτή προβληματική.

Στην Αγγλία αυτά που γινόντουσαν εκτός των πόλεων όντως δημιουργούσαν πρόβλημα στα ιστορικά κέντρα των πόλεων. Τα κέντρα ερήμωναν, και μαζευόντουσαν και εκεί, ανεπιθύμητα στοιχεία.

Παρά το γεγονός ότι Malls φυτρώνουν στα Εμιρατα, στην Κίνα και στην Ινδια, θεωρώ ότι η καλύτερη σκέψη πάνω στα εμπορικά κέντρα βρίσκεται αυτή τη στιγμή στην Αγγλία.
Εκεί προάγουν την εκμετάλλευση οικοπέδων μέσα στον οικιστικό ιστό (όπως στην περίπτωση του Βοτανικού) αλλά υποστηρίζουν τις μεικτές χρήσεις, Διασκέδαση-Κατοικία-Εμπορικές χρήσεις.

Ενα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το έργο που δούλευα μέχρι πρότινος

http://www.parkwaynewbury.co.uk

Δυοροφο υπογειο παρκινγκ 750 θεσεων, 50 μαγαζια εκ τον οποιων ενα πολυκαταστημα, και 190 διαμερισματα.
Στα θετικα η αξία του έργου, ανεβαίνει κατα πολυ με τις κατοικιες, βοηθας στο οικιστικο προβλημα και εχεις αυτο που λενε ‘φυσικη επιτηρηση’ μια και ο χωρος ειναι πλεον γειτονιά η τμήμα πόλης, και βιωνεται 24 ωρες το 24ωρο.

Στα αρνητικα, υπαρχουν πολλα τεχνικα θεματα που πρεπει να επιλυθουν, (πυρασφαλεια, ηχορρυπανση, προσβαση, ασφαλεια).

Αρα κάποια στιγμή οι Πολεοδόμοι στην Αθήνα, θα πρέπει χωρίς επιβολές, να ενθαρρύνουν τις μεικτές χρήσεις.

12 03 2009
philos

Το πιασες πολύ καλά το θέμα και απο πολλές πλευρές!

12 03 2009
Σπύρος Ντόβας

@F_154, το πρόβλημα με τα ανεπιθύμητα στοιχεία είναι η ύπαρξη τους αυτή καθαυτή και σε αυτή πρέπει να εστιάσουμε. Αν δεν μαζευτούν στο «ερημωμένο» κέντρο, θα μαζευτούν κάπου αλλού, είναι zero-sum game που η ύπαρξη ή όχι των Malls δεν επηρεάζει.
Ενδιαφέρον το project σου!

12 03 2009
FILELEYTHEROS_154

Σπυρο το zoning στην πολεοδομία, όπου έχεις τομείς γραφείων, τομείς με μαγαζιά, και τομείς με σπίτια είναι κάτι που έχει αποδειχθεί προβληματικό.
Όταν έχεις μια πόλη που τα τμήματα της βιώνονται όσο το δυνατόν γίνεται στην διάρκεια της μέρας και της νύχτας, τότε αυξάνεται η ασφάλεια αλλά και η ‘αξία για τα λεφτά’ που έχεις επενδύσει.
Κάποια ανεπιθύμητα στοιχεία μπορεί να πάνε αλλού αλλά μπορείς να περιορίσεις το φαινόμενο με το να μην δημιουργείς ‘σκοτεινές’ περιοχές όταν κλείνει πχ το Mall
Δεν είπαμε να βάλουμε σπίτια δίπλα σε βιομηχανίες, αλλά οι πόλεις ήταν πάντα πυκνά συστήματα, κατοικιών, μαγαζιών, αγορών και διασκέδασης.

Δεν είναι τυχαίο ότι το μεγαλύτερο γραφείο από πλευράς μεγέθους στην Βρετανία (Building Design Partnership, BDP) μετονόμασε το τμήμα που για δεκαετίες μελετούσε και επέβλεπε, τα εμπορικά κέντρα από ‘Retail Studio’ σε ‘Retail & Regeneration studio’.

Όσα λες στο άρθρο είναι σωστά, απλώς κάποια στιγμή θα πρέπει να σκεφτούμε λίγο πιο έξυπνα, σε ότι αφορά την εξάπλωση των Malls

12 03 2009
Σπύρος Ντόβας

@F_154: Δεν ήταν στις προθέσεις μου να μπω σε χωροταξικά θέματα, δεν έχω την κατάρτιση και την εμπειρία. Σκοπός μου ήταν να αντικρούσω την γενική δαιμονοποίηση των Malls ότι καταστρέφουν την μικρή εμπορική δραστηριότητα και καταστρέφουν το περιβάλλον (και φυσικά να βάλω κάπου στην εικόνα και την θέληση των καταναλωτών που σήμερα αγνοείται)

12 03 2009
Akis

Να σημειώσουμε επίσης ότι ta malls προσφέρουν ολοκληρωμένες υπηρεσίες στις επιχειρήσεις και τους καταναλωτές. Προσφέρουν παρκινγκ, καθαριότητα, τουαλέτες, προσβαση για ΑΜΕΑ, χωρους φύλαξης, ασφάλεια κλπ.
Υπαρχει μια διαχειριστική αρχή που αποσκοπεί να προσφερει τις καλυτερες υπηρεσιες προς την «πελατεια» της.
Με αυτον τον ίδιο τρόπο θα έπρεπε οι δήμοι να βλεπουν τα δικα τους αντιστοιχα malls, δηλαδη τις εμπορικές τους πιατσες. Δυστυχως ομως εκει βλεπουμε στενα και σπασμενα πεζοδρομια, σκουπίδια, δυσκολη προσβαση, κυκλοφοριακο χαος, παρανομη σταθμευση κλπ. Θα επρεπε οι μικρομεσιαιοι καταστηματαρχες αντι να τα βαζουν με τα malls, να τα βαλουν με τους δημους τους που αδυνατουν να διαχειριστουν μια εμπορικη περιοχη.

12 03 2009
FILELEYTHEROS_154

Φυσικά τα ‘αριστεριζοντα’ και οικολογιζοντα επιχειρήματα εναντίον των Malls είναι ανόητα, και όντος πρέπει να αφαιρεθεί το στίγμα.

Και έχει δίκιο ο Ακις, οι προδιαγραφές είναι πολύ αυστηρές και οι χώροι γενικά άνετοι . Αλλα χρειάζεται όπως είπα προσοχή γιατί έχουμε δει στο παρελθόν εμπορικά κέντρα που δεν έχουν τραβήξει και έχουν μείνει εντελώς ανεκμετάλλευτα και εγκαταλελειμενα. Να γίνουν malls, και να γίνει στον Βοτανικό η ανάπλαση. Αλλα η εξάπλωση των Malls θα πρέπει να εξεταστεί με αρκετή σκέψη

12 03 2009
Θρώγκος

Δε νομίζω πως έγινε κάποια έρευνα που να έδειξε πως οι καταναλωτές θέλουν mall στο Βοτανικό. Αποφασίστηκε ερήμην τους, και όπως λες κι εσύ, οι κάτοικοι του βοτανικού συμφωνούν με τη διπλή ανάπλαση και όχι με το χτίσιμο ενός mall, άσχετα με το αν κάποιοι πολιτικάντηδες τα έχουν συνδέσει αυτά τα δύο. Πιστεύω πως στην Αθήνα περισσότερη σημασία έχει ένα μεγάλο πάρκο σε αυτό το σημείο παρά ένα τερατώδες τσιμεντένιο κτήριο. Είναι κρίμα να χαθεί ένας τόσο μεγάλος ελεύθερος χώρος που θα μπορούσε να γίνει πάρκο και έτσι να δημιουργηθεί μια ζώνη πρασίνου. Ας αγοράσει ο Βωβός 15 οικοδομικά τετράγωνα μέσα στο περιστέρι και ας φτιάξει ό,τι θέλει. Α, κι εκτός από καταναλωτές μην ξεχνάτε πως είμαστε και άνθρωποι.

13 03 2009
FILELEYTHEROS_154

Αγαπητέ Θρωγκο, συγγνώμη που θα σου το πω αλλά είναι αφελές να πιστεύεις ότι επιχειρηματίες θα βάλουν εκατομμύρια ευρώ σε ένα τέτοιο έργο χωρίς να έχουν λάβει υπ’οψη τους τις προθέσεις των καταναλωτών.

Μπορείς αν θες να πας στο mall και να δεις την κίνηση των ανθρώπων εκεί.

Η Αθηνα δεν χρειάζεται ένα ‘μεγάλο πάρκο’, ούτε μόνο ένα γήπεδο που θα χρησιμοποιείται δυο φόρες την εβδομάδα, περιτριγυρισμένο απο ενα αχανες και υποχρησιμοποιουμενο παρκο που μαλλον θα χρησιμοποιειται ως πεδιο μαχης απο τους οπαδους διαφορων ομαδων.
Η Αθηνα χρειαζεται πολλα, και διασπαρτα μικρα παρκα, 4 με 100 στρεμματων που θα βρισκονται σε γειτονιες που δεν εχουν καθολου παρκα.
Αν θες μεγάλα μητροπολιτικά πάρκα για την Αθηνα, και μεγάλους πνεύμονες πρασίνου αυτούς μπορείς να τους βρεις στον Υμηττό, την Πάρνηθα και την Πεντέλη.

Θα είναι κρίμα να μην εκμεταλλευθεί στο έπακρο μια έκταση που αρκεί να σημειώσουμε ότι δεν είναι πάρκο τώρα. Η διπλή ανάπλαση και το εμπορικό κέντρο στο Βοτανικό θα προσφέρει έσοδα στο Κράτος με τα οποία θα μπορούσε το Κράτος να αγοράσει εκτάσεις σε πραγματικά υποβαθμισμένες περιοχές που λείπουν τα πάρκα.

Και φυσικά ας μην ξεχνάμε ότι ακόμα και η πρόταση με το εμπορικό κέντρο, εμπεριέχει και 120 στρέμματα πρασίνου το οποίο είναι ένα αξιόλογο μέγεθος.

Κάτι μου λέει ότι αν ο Βωβός αγόραζε τα 15 τετράγωνα στο Περιστέρι, πάλι δεν θα ήθελες να γίνει και εκεί εμπορικό κέντρο.Και τι υπονοήσεις; Να αγοράσει κτίρια κατοικιών, να τα γκρεμίσει για να κάνει εμπορικό κέντρο;
Είμαστε και καταναλωτές και άνθρωποι, και ούτε σαν άνθρωποι επιθυμούμε την φτώχεια και την μιζέρια της υποεκμεταλλευσης, με αυτόν τον αρχαϊκό και αριστεριζοντα τρόπο

13 03 2009
Σπύρος Ντόβας

@Θρώγκος:
1) Το αν καταναλωτές θέλουν mall ή όχι αποδεικνύεται από τον τζίρο των Mall. Σε κάθε περίπτωση, αν κάποιος πιστεύει ότι οι καταναλωτές θέλουν Mall και έχει τα χρήματα να το φτιάξει, δεν βλέπω γιατί αυτό χρειάζεται την επικύρωση κάποιας δημοσκόπησης, ή την έγκριση μιας πολιτικής διαδικασίας (πέραν της τήρησης των νόμων που παγίως ισχύουν)

2) Από που αντλείς πληροφόρηση και εικόνα σχετικά με το τι θέλουν οι κάτοικοι του Βοτανικού; Εγώ ζω στο Βοτανικό και μιλώ με τους συμπολίτες μου εκεί κάθε μέρα. Δυο φορές έχουν συλλεγεί χιλιάδες υπογραφές. Το δικό σου το input από που προέρχεται;

3) Για το ιδεολόγημα των «ελευθέρων χώρων» θα επανέλθω με post

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s




Αρέσει σε %d bloggers: